Ventajas y desventajas de la subrogación de un préstamo hipotecario

Teniendo en cuenta los importantes cambios que experimenta el mercado hipotecario durante estos años, la figura de la subrogación hipotecaria ha ganado bastante más relevancia de lo que tenía hace ya un tiempo.

No obstante, ya antes de decidirse por subrogar una hipoteca, es indispensable conocer las ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria, como sus distintas tipologías.

Comprendiendo las clases de subrogación hipotecaria

Lo primero que debes tener claro es que la subrogación hipotecaria puede suponer el cambio del acreedor o el cambio del deudor de la hipoteca.

Subrogación del acreedor

En el primer caso, la subrogación implica que un contrato hipotecario es reemplazado por otro; o sea, se anula la hipoteca originalmente firmada con un banco y se reemplaza por una nueva hipoteca firmada con un nuevo banco.

Este género de subrogación tiene sentido cuando se puede acceder a un préstamo hipotecario en mejores condiciones que el que se había firmado anteriormente.

Subrogación del deudor

En el segundo caso, lo que se reemplaza es la figura del deudor de exactamente la misma hipoteca.

Las condiciones del contrato del préstamo hipotecario se sostienen iguales, mas el deudor y parte obligada al pago de las cuotas de amortización pasa a ser otra persona.

Esta clase de subrogación resulta útil cuando se compra un inmueble y se quiere eludir ciertos gastos ligados a la contratación de una nueva hipoteca.

Para ello, el comprador del inmueble reemplaza al vendedor en el contrato hipotecario que este firmó cuando adquirió el inmueble en primer lugar.

Ventajas de la subrogación hipotecaria del acreedor

Reducción del género de interés

La primordial ventaja de la subrogación hipotecaria del acreedor –el banco– consiste en el hecho de poder reemplazar una vieja hipoteca por otra nueva cuyas condiciones resulten más provechosas.

Obviamente, resulta esencial que el género de interés aplicado al préstamo sea considerablemente más reducido y permita lograr un ahorro substancial en el coste final que se paga por el préstamo recibido.

Eliminación de vinculaciones

No obstante, asimismo posiblemente el nuevo contrato suponga una reducción del nivel de vinculación con el banco el que estuviésemos obligados conforme con el contrato.

Muchas hipotecas demandan el cumplimiento de condiciones como la domiciliación de la nómina y los recibos frecuentes, la contratación de múltiples seguros de vida, hogar y pago, la realización de operaciones con la tarjeta de crédito por un monto mínimo anual e inclusive la contratación de planes de pensiones.

Cada una de estas demandas supone una atadura que quizás otra hipoteca no establezca, sin que ello suponga un incremento del género de interés aplicado.

Derecho de tanteo del banco y mejora de las condiciones sin subrogación

Siempre cabe la posibilidad de que el banco titular de la hipoteca original ejercite su derecho de tanteo y haga una contraoferta.

En el en caso de que dicha entidad iguale las condiciones establecidas en el nuevo contrato hipotecario, la subrogación no va a poder celebrarse.

Esto no habría de ser un inconveniente, sino más bien todo lo opuesto. El cliente del servicio deudor no solo logra una mejora notable de las condiciones de su hipoteca, sino se ahorra los gastos que la subrogación habría generado.

 

Desventajas de la subrogación hipotecaria del acreedor

Técnicamente, la subrogación hipotecaria del acreedor supone la cancelación de la precedente hipoteca y la contratación de una nueva hipoteca.

Esto implica una serie de gastos que hay que calcular ya antes de comenzar el procedimiento. Tras todo, el hecho de que el género de interés a abonar en la nueva hipoteca sea más bajo que el de la vieja, no quiere decir que el costo final de toda la operación sea inferior.

Comisión por cancelación anticipada

Por un lado, el contrato hipotecario anterior puede establecer una comisión por cancelación, la que suele rondar entre el 0,50 y el 0,25 por ciento , en dependencia de si la amortización adelantada tiene sitio a lo largo de los primeros cinco años de vida de la hipoteca, o bien a lo largo de los años siguientes.

Comisiones y gastos de la nueva hipoteca

Por otro lado, la nueva hipoteca conlleva sus comisiones y gastos, como las comisiones de estudio y apertura, como los gastos de tasación, apreciaría, gestoría y modificación de la inscripción en el registro de la propiedad.

La comisión puede rondar el 1 por ciento del capital primordial, y los gastos de manera fácil alcanzarán los setecientos euros.

Ventajas de la subrogación hipotecaria del deudor

Ahorro de los gastos de constitución de una nueva hipoteca

En el en el caso de que se opte por sostener la hipoteca anterior y reemplazar a la parte deudora, la primordial ventaja consiste en ahorrarse todos y cada uno de los gastos que supondría contratar una nueva hipoteca.

Éstos son precisamente los que hemos mentado anteriormente; esto es, las comisiones de estudio y apertura; como los gastos de gestoría, apreciaría, tasación y también inscripción registral.

Ahorro de las comisiones por cancelación anticipada

Igualmente, la parte vendedora del inmueble no debería proceder a la cancelación adelantada de su hipoteca, con lo que se ahorraría la pertinente comisión por cancelación.

Todo ello supone un ahorro substancial que debería reflejarse en el coste final acordado y la capacidad adquisitiva del comprador del inmueble; al fin y al postre, las dos partes están logrando un ahorro significativo.

Desventajas de la subrogación hipotecaria del deudor

Sometimiento a las condiciones de la hipoteca original

Sustituir al deudor de una hipoteca asimismo tiene sus desventajas.Por una parte, uno está admitiendo someterse a las condiciones anteriormente establecidas en la hipoteca que está actual y que, quizá, no sean tan competitivas como las que se podría lograr con una nueva hipoteca.

Pago de la comisión por subrogación hipotecaria

Por otro lado, posiblemente el contrato hipotecario recoja una comisión por subrogación hipotecaria, lo que va a suponer un gasto a tomar en consideración ya antes de decantarse por esta opción alternativa.

En conclusión, la subrogación hipotecaria tiene ventajas y también inconvenientes independientemente del tipo del que se trate.

La clave consiste es hacer los cálculos oportunos y negociar con las entidades, para procurar llegar a un pacto que resulte a nivel económico más ventajoso, con o bien sin subrogación de la hipoteca.

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